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11月28日「 収益物件について」 

 
 

 

 

 
 

 

  ラジオネーム「ハプスブルグ家の末裔」 さま(30代・女性 /京都府八幡市 )

   実家(京都市上京区)で両親が自営業 + 駐車場経営をしています。

  駐車場も収益物件?に入りますか? また駐車場を貸してお金をいただくのと、

  アパートを貸してお金をいただくことには違いがあるのでしょうか?

  現状では何の問題もありません。収益性を上げるかどうかの問題ですね。

  たぶんお父様に尋ねられるとわかると思いますが、現在の駐車場の収入の殆どが

  固定資産税で消えていると思います。

  ハイツなどを建てるとそこからの収益で家計の足しにすることができます。

  一番問題が起こるのは相続の時です。駐車場は更地として見られます。

  建物が乗っていない状態です。評価額が一番高いのです。

  建物が建っていますと評価が下がります。相続にはそれが有利なのです。

  特にアパートなど人が住む物件になると税務上の優遇がいっぱい受けられます。

  トータルで考えてどちらが得かと考えるわけです。

  

 
 

 

ラジオネーム「らくたろう」 さま(40代・男性 /京都市東山区 )

   もし今回のテーマのような収益物件を運営するにあたって オーナーの管理や

  保証の責任は一般的にどこまであるものなのでしょうか。

  学生の頃、水回りのトラブルや給湯器が壊れたとき、マンションのオーナーさんが

  無料で直してくれた想い出があります。 では、例えば火事が起こったときは?

  またそれが入居者による失火と近隣の延焼なら違いはあるのかとか、

  この間のゴルフ場のように自然災害が起こったときのオーナーがしなければ

  いけない保証ってどこまでなのでしょう?

 

一部は保険で賄うこととなります。

  家主は建物全体の火災保険に加入することが必要です。

  水回りのトラブルや給湯器の故障等は故障の具合によって保険で賄える場合が

  あります。当然入居者にも借家人賠償の保険に入っていただきます。

  自然災害の場合ご自身の建物は保険で賄えます。火災などはお隣の保証を

  しなくてもよいという免責があります。

  今回のゴルフ場の件でしたら、専門家から見れば直す必要は無いですね。

  厳しい話ですがご自身の保険で直すしかないのが現実です。

 

 
 

 

ラジオネーム「 ジャスビ〜ク〜ル」 さま(20代・男性 /滋賀県草津市 )

   実家暮らしで、家は 1 階で以前両親が自営の事務所にしていましたが、

  今は物置となっています。 マンションやアパートの経営、面白いテーマだなと思い

  両親にもこのコーナーをすすめてみましたが、バブル時代に痛い目を見たことがないから

  夢を見るんだ、現実はそんな甘くないと父親に一蹴されてしまいました。

  建て替えなど大きなことはできないと思いますが、このような場合

   1 階を貸し出すためのリフォームとかもできますでしょうか。

  なんかもったいない気がするんですよね…

                                   

お父様のおっしゃることも良くわかります。

  当時はどんな物件にも銀行がお金を貸してくれました。

  土地持ってれば無理な貸し出しをしてくれました。今は銀行はかなりシビアです。

  よほど見込みがないと貸してくれません。ということは貸し出しを前提として、

  リフォーム代金を銀行が貸してくれればかなりの確率で収益が上がるということです。

  銀行が貸してくれなければあきらめるのがよいでしょう。

  そこのところで確認するのも良いかと思います。

 
 

 

ラジオネーム「ありのまま」 さま(40代・女性 /大阪府高槻市)

   以前相続のお話…されていた時、亡くなってからでは遅い…

  そんな話されていてなるほどと思いました。

  たった 8 室の古アパートですが、子無しの叔母から相続予定です。

  リフォームの借金をしてから相続する方がいいのかな。

  もう少し先の話かと思いますが、よく聴いて勉強します…

  このまま貸すことを前提とするなら、借入をおこしたほうが良いと思います。

  はっきり言いましてそのようなお考えがあるのならすぐに行動すべきです。

  まだ大丈夫だと考えていて手遅れになったケースを結構見ています。

  人の寿命だけは誰にも分らないのです。

  認知症になっても何の対策もとれなくなります。

  老婆心ですが早く対策を始められることです。

 

 
 

 

ラジオネーム「テツオ」 さま(70代・男性 /京都市伏見区)

   ラジオを聴いて、自分も息子、孫たちに迷惑をかけず相続に向かう方法を

  考え始めなければいけないと考えるようになりました。

  なにぶん古い家なもので、土地だけは広く、地価も考えると相続税で

  けっこうな額をもっていかれることでしょう。

  孫たちに少しでも家や土地を残すためにはどんな土地の活用方法があるのか

  調べているところでございます。 しかし、私のような古い人間にはどうしても

  借金をするということが怖くてなりません。貯金や年金はいくばくかありますが、

  それでマンションなど建つはずもありません。 私のような年齢でも土地さえあって、

  マンションやアパートの収益による返済計画がたてば銀行はお金を貸して

  くれるものなのでしょうか? お答えいただければ幸いでございます。

収益計算に問題なければ銀行はお金を貸してくれます。

  最近の銀行は非常にシビアです。

  かなりの安全率を見こさないと貸してくれません。

  逆に銀行が融資をしてくれるような案件ですと失敗の率は少ないと思われます。

   借金に抵抗があるかと思われますが、借金を計画的に残すことで

  資産を残すことができるのが現在の相続税の現状です。

  綿密な計画のもと行動をされるのが良いと思われます。

   何もされないと資産のほとんどが相続税でとられてしまうと思われます。

 

 

 
 

 

 
 

 

 
 

 

 
 

 

ラジオネーム「ソウル」 さま(30代・男性 /滋賀県大津市)

   現在車のローンが残り 8 年ほどあります。 車のローンをかかえたまま、

  住宅ローンを組むことはできるのでしょうか。

 

  ファイナンシャルプランナーの大橋です。

   返済が滞ってなければ車のローンがあっても住宅ローンは借入できます。

  但し、金額が過大であったりすると、それが原因で断られる可能性はあります。

  (残り 8 年ってかなり高額のローンなのではないでしょうか)