2021. 6.10　All Advice House – DESEO　石屋工務店

2021年6月10日

テーマ：「不動産・土地活用のお悩みごと」

不動産・土地活用についてのお悩みごとにお答えします。

ラジオネーム：ピンキーらじこさま (滋賀県東近江市)

恥ずかしながら初メッセージです！土地活用のおなやみメッセージということなのですが、亡くなった父から譲り受けた土地を所有しています。それなりに広さはあるのですが、自分が住んだり、マンションを建てるには素人目に見ても場所・アクセスが悪く、手に余っている状況です。固定資産税もかかるし、このまま持ち続けるのもいかがなものかと思うのですが、できれば手放したくないのが本音のところです。何か良い手はないでしょうか？

はっきり言いまして使う予定の無い不動産を持ち続ける事は今後大きなリスクとなります。早く手放す事が一番だと思います。思い入れは有るかと思いますが、どこかの時点で割り切る事も大切です。

ラジオネーム：セスセボンさま（舞鶴市）

まさきさん、いしや社長、グッドニュー！毎週このコーナーを楽しみにしています。土地活用のお話という事で、田舎で駐車場を貸している両親の話なのですが、この度駐車場経営を止めることにしたそうです。ただ、契約書に解約についての通知期日を記載していなかったことが分かったそうなんです。この場合解約通知の期限は認められないものなのでしょう

これは問題ありません。駐車場の契約は使用貸借であり、いつでも契約を解除することができます。居住用とは違い解約はいつでもできます。実務としましては長年借りていただいておりますので、その部分に感謝していただき、1ヶ月から３ヶ月の猶予期間を設けその期間の駐車代金は免除と言う形をとりますとスムーズに移動していただけます。

ラジオネーム：プッシュA さま（大阪府箕面市）

実家を相続したのですが、だれも住んでいないので家を取り壊してアパートかトランクルーム、駐車場のどれかを建てようかと思っています。そこで、それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

これはそれぞれにメリット・デメリットが有りますので個別にお答えします。まずアパートですが、居住用の物件を新築しますと税務面でいろんな優遇が有ります。デメリットは建築費がそれなりに掛かる事です。次にトランクルームは居住用の物件ではありませんので税務上の優遇はあまりありません。メリットは建築費が安くつくと言う事です。駐車場は税務の優遇は全くありません。建築費がかからないのがメリットです。どの案件でも言える事は需要が有り、十分採算が取れるのかです。その部分をしっかりシュミレートしてください。

ラジオネーム：夏が怖いさま（福知山市）

　田舎にある土地が余っているので、友人に相談したところ「太陽光発電にしてみてはどうか」と言われました。アパートや駐車場にしても人が入るか微妙だったので、太陽光発電いいかもと思ったのですが、実際に太陽光発電ってどうなんですか？もうかるんですか？プロ目線でのお話お聞かせください。

太陽光は微妙ですね。私も自宅の方でOFFグリットを考えているところです。まず売電価格が高くなく、メリットが薄れていること。逆に太陽光自体が中国製が伸ばしてきていてかなり安くなっていること。このバランスが微妙です。正直新規で参入される方は少ないと思いますね。私が考えているOFFグリットは自分で太陽光発電を設置し、充電器を置き電気代をタダにしようと言う考えです。自作ですと結構安くできます。実際にやってる方は多いですね。自作と言うのがポイントです。

ラジオネーム：すずらんさま（京都市北区）

現在ガレージのない中古一戸建てに住んでいます。最近、いいなと思うガレージ付の中古物件を見つけました。今住んでいる家は15年前に購入。ローンはあと700万円。今のうちを売却するか、改造して賃貸にするか迷っています。ローンを返済し、新しく購入したいと思っていますが、現在の中古物件を売却するのか賃貸にするのかどういう観点で判断したらよいでしょうか？またどこに相談してアドバイスを頂いたらいいかご教示ください。

これは結構むずかしいと思いますよ。一番の気がかりは売れる物件なのか？
これは違法建築であるか無いかによります。15年前ですと銀行ローンが付いた物件でも今は付かないという物がいっぱい出てきています。銀行ローンが付かないと買い手がいないと言う事になり、評価がどんと下がります。そこのところを事前に調べる事が重要です。もし、売るのが難しそうであれば賃貸と言う手も良いかと思います。実際ついこの前そのような相談を受けましたが銀行ローンが付かなく売却をあきらめ現在賃貸の方向で動いています。

ラジオネーム：パプリカさま（城陽市）

お恥ずかしい内容で申し訳ございません。長文です。結婚して2，3年たった頃に主人が独断で東京のワンルームマンションの１室を購入しました。全額ローンで1,800万円の物件です。普通のサラリーマンで35年の住宅ローンもあるにも関わらず、です。こんな金銭感覚の違う人とはやっていけないと離婚も考えましたが、まだ幼い2人の子供がいたため離婚はできませんでした。借主が入れてくれる家賃では毎月の返済が足りず、毎月2万円弱ボーナスから返済に充てています。東京の不動産会社から、お持ちの物件を売ってほしいと度々電話がくるようになり、主人も私も手放したい思いから不動産会社と売買契約を結びました。ですが売買契約を結んだ途端電話がこなくなり、こちらから連絡すると、成約できなかったと言われたそうです。その後も違う不動産会社数社から電話があり、今度こそと売買契約を結ぶものの、前回と同様契約を結んだ後は全く電話がこなくなり、こちらから連絡してダメだったと言われたようです。それからは主人も不動産会社からの電話を無視するようになり、買ってくれる会社を「探す、探す」と言ってそのまま10年以上返済を続けています。今も、自宅の電話や主人の携帯に知らない番号の着信があるのでたぶん不動産会社からの電話だと思うのですが、売買契約を結んでも無駄だと思って電話には出ないようにしています。そもそも売買契約とは継続的に探してはくれないものなのでしょうか。新規オーナーさんを継続して探してくれる信頼できる会社をご存じないでしょうか。もっと自分で勉強したり調べたりしないといけないのかもしれませんが、どうかアドバイスをよろしくお願いいたします。

正直、絶対にやってはいけない事をされていますね。当社にも東京の業者からマンションを買わないかとの電話が良くかかってきます。私は自分が見れない物件を買う気が無いと言っていつも断っています。すでに購入されているのでいまさらですが、1,800万円の物を自分で管理せず人任せにすることのリスクをお考え下さい。せめて京都ならまだ見る事もできますが東京ではそう簡単に行くこともできませんね。それと気になったのは売買契約を結ぶにあたって金銭は発生していないのでしょうか？そこが気になります。今回の場合まず発生はしないと思うのですが、発生していれば問題です。それと、パプリカさんはその物件を観に行かれたことは有るのでしょうか？どの場所でどのような建物でどのように使われてるか自分の目で確認されましたか？そこからが一番の問題だと思います。自身の資産を自身が把握しておく必要が有ります。それを怠って良い事は全くありません。自分の物を守れるのは自分だけです。それと、悪い言い方ですが、不動産屋全員がグルのような気がします。なぜかは解りませんがものすごく不自然です。東京の物件でも京都の業者に頼んで売買はできます。今はネットの時代ですので、京都にいても全国の物件を扱えます。地元の業者さんにお願いして売買することも手だと思います。

ラジオネーム：バブシャンさま（京都市南区）

このコーナー、とても勉強になっております。いつも耳をダンボにしてお話を聞いております。収益物件について質問です。収益物件購入の際の保証人（銀行融資利用するので）について、二点質問です。一つ目は、個人で購入する場合、連帯保証人は必須ですか？二つ目は、法人で購入する場合、代表者が連帯保証人になっても有効ですか？上記よろしくおねがい致します。

連帯保証人制度についてお答えします。実はこの制度は日本独特のものだと思ってください。世界ではほとんどこのような制度は無いのです。これは国際的に結構問題になっていまして、ちょっとづつですが無くなってきています。その代わりに保証会社を入れて保証をしていただくシステム変わりつつあります。これを踏まえて、ご質問の回答ですが、個人で購入する場合連帯保証人を付ける事はほとんど有りません。法人の場合はまだ代表者の連帯債務を要求される場合は多いですがこれも無くなりつつあります。