テーマ：「不動産建築に関する法律相談」
不動産建築に関する税金について村田税理士からもお話させていただきます。
ラジオネーム： オデッセイ さま (綾部市)
なんとなくラジオを聴いていたら、不動産に関する相談が出来るという事でお便り致します。昨年、居住用の家屋と土地を売却する予定で家屋を取り壊したのですが、都合により売却を現在中断しています。空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除できるという事も伺ったので、出来るだけ早く手続きを再開したいと思っているのですが、いろいろ理由がありまして、、、すでに取り壊しが終わっている場合、いつまでに譲渡を終わらせなければならないなどの期限はあるのでしょうか？ご教授いただけると嬉しいです。
石屋： これは住まなくなってから1年ですが細かい規定が有りますので村田先生より詳しくお聞きします。
村田： これって「居住用家屋の3,000万円控除」という特例なのですけど、実はけっこう適用の要件が厳しくって、使うのは注意して欲しい手続きなんです。 まず、オデッセイさんは、その家をすでに取り壊したということですので、取り壊してから1年以内に売買契約を済ましている必要があります。それが、まず第一の条件。 それから、その売却が､実際にその家に住まなくなってから､3年以内であるかどうか、が第2の条件となります。さらに、うっかりこれをすると､3,000万円の特別控除が受けられなくなってしまうことがあります。 それは、オデッセイさんがその家に住まなくなってから、実際に売却できるまでの間に、その土地を遊ばしておくのがもったいないからと、駐車場や資材置き場などに貸してしまうこと。これをしてしまうと、特別控除は受けられません。ちょっと覚えておいてください。
ラジオネーム： しあわせ見守り隊 さま（滋賀県大津市）
私の知人の質問なのですが、ぴったりのコーナーだと思い、代わりに質問させてください。知人は大阪の職場に通うサラリーマンなのですが、副業の不動産賃貸業を法人化して節税をしようと考えているそうです。その際、法人の形態を、株式会社と合同会社、どちらを選択すればいいか考えているということなのですが、どちらがよいでしょうか？ 知人は、木造アパートを2棟経営しているそうです。給料の所得税と賃貸収入の所得税で、納税負担が大きくなり、どうしたものかと考えているということでした。よろしくお願いします。
村田： このご質問、いろんな論点を含んでいて、おそらく真剣に話すと一時間あっても足らないかもしれない位なのですけど・・・、そんなにアルファステーションさんからお時間はもらえないとおもうので、手短に話しますね。 まず、税務的なことで言うと､株式会社も合同会社も取り扱いが変わるところはありません。ただ、会社の設立費用や登記の変更などの会社のメンテナンス費用は合同会社の方がお安いのが一般的です。 それから、副業の不動産賃貸業の税金をどうしたら良いでしょう、とのご質問ですが、これは、この法人を不動産管理会社にするのか、不動産保有会社にするのかによって、大きくその費用と効果が違ってきます。つまり、法人がどういう形で、その不動産収入と関わらせるのか、これは一般的には､不動産収入が多いのであれば、ある程度の費用を掛けて､不動産を法人に持たせる方が､長い期間を考えれば､節税効果は高まるともいえるし、不動産収入が副業程度で少ないのであれば、そんなに費用を掛けずに、不動産の所有者は個人のままでもいいだろうし、と一言では言えないのがこの問題です。 幸せ見守り隊さんは木造アパート2棟ですか・・・・。微妙なところですね、一度石屋工務店さんを通じてでも良いので､税理士さんに具体的な相談をされてもいいと思います、もしよろしければ・・・。
ラジオネーム： プレオレ さま（宮津市）
息子に土地を譲ろうかと思うのですが、物件付で土地を譲ってから、家を取り壊してから新しく建てるのと物件を取り壊した後で、土地を譲ってから新しい家を立てるのとでは、どちらが費用を少なくできますか？また他に何か出費を抑える方法とかありますか？とりあえず、土地を譲るのと家を建て替えるのは決まっています。
村田：
うーーん、贈与ですか譲渡ですか、どれくらいの時価の土地でしょうか、譲渡所得税、もしくは贈与税の試算はされましたか、ちょっと心配です。 どちらにしても、結構な費用がかかるような気がします。ご注意ください。
ラジオネーム： しろいウサギ さま（大阪府箕面市）
投資目的で3年前にマンションを購入しました。今は部屋を貸している状態です。今のところ資産価値としては3年前とあまり変わっていないそうです。このまま貸しておいたほうがいいのか売却したほうがいいのかその見極めのタイミングなんかがあれば教えてください。やっぱり手放すなら早いほうがいいですかね。宜しくお願いします。
石屋： 資産価値として3年前と変わってないと言う事であれば人気物件かもしれません。見極めのタイミングは定期的に近隣の相場を見ておくことですね。下がり始めたら売りです。
ラジオネーム： 宇治市のトワコ さま（宇治市）
不動産の税務相談ということですが、最近ラジオCMでよく聴く「過払い金」のように、払ってしまった税を後から還付してもらう方法などはありますか？相続税でかなりいかれました…宜しくお願い致します。
村田： 相続税の見直しの業務、実は結構な税金が戻ってくることがあります。というのは、そのほとんどが土地の評価の誤りです。土地の評価って､実は税理士の誰がやっても同じ、というわけではなく、相続税の申告になれている専門家とそうじゃない専門家によって､実は大きな差が出る場合があるんです。 例えば、街中の土地で5,000万円の評価が出て申告した土地が、実は4,000万円での評価が正しかった、というようなとき、その差額が1,000万円、その相続全体での税率が20％だったとすれば、それだけで200万円の税金が払いすぎていた、ということになります。 じつは、あんまり大きな声では言いたくないのですが、この間違いはおそらくたくさんあると思います。 では、その申告が間違っていた場合には、どうすればいいのか、ですが、還付の請求ができるのは、その申告の本来の申告期限から5年を経過する日まで、ということになっています。この日を過ぎると還付の請求そのものが出来なくなるので注意が必要です。 宇治市のトワコさんはすでに申告書は出されたと言うことですよね。ということは今日が令和3年、2021年の5月20日ですので、2016年、平成28年5月20日以降の申告期限の相続税の申告書、であれば、さらに遡ること10ヶ月、平成27年の7月20日以降の相続開始日であれば、申告書を見直すことが可能です。ぜひお近くの税理士さん、というよりも、相続税の申告が得意な税理士さんを探してご依頼してみてください。
ラジオネーム：オールバックマン さま（滋賀県長浜市）
娘夫婦に新居を建ててあげようと思っています。土地は所有しています。一般的に私名義で建物を建てて、住まわせ、私が死んだ後に相続するのと、建物を建てる前に土地だけを生前贈与し、自身の名義で建物を建てるのとではどちらが節税になるでしょうか？
村田： これも、実は論点がたくさんあります。まず、土地を生前に贈与するという場合は、どれくらいの土地の評価で、どれくらいの贈与税がかかるのか、をまず試算することをおすすめします。日本でいちばん税率の高い税金が贈与税です。ご注意ください。さらに、贈与をした場合には、不動産の登録免許税と不動産取得税がかかってきます。こちらも試算しておかないと、あとで思わぬ税金に苦しめられます。そのうえで、こういった税金を払うことによって､ご自身の相続税がどう減るのか､変わらないのか、もしくはもともと相続税はかからない状態なのか、も考える必要があります。でも、一般的に､一番コストもかからずに不動産を移転するのは相続だとも言われています。ぜひ、具体的には専門家にアドバイスを求めてください。
ラジオネーム： トマト さま（京都市右京区）
新築分譲マンションか、中古マンションの購入を検討しています。新築分譲マンションと中古マンションでは、かかる税金額が異なるのでしょうか？3,500万円ほどの物件では、どのくらいの税金がかかるのか教えてください。
石屋： 新築の場合はローン控除や固定資産税の減免などの税の優遇があります。中古のマンションでも築年数が浅ければ優遇を受けられる場合もあります。業者の目から見て中古で3,500万円の物件は結構高い目なので資産価値は有るのかなと思います。新築で3500万円は一般的な金額ですね。
村田： 石屋さんと同意見です。
ラジオネーム： キモショウ さま（大阪府高槻市）
固定資産税安くなりませんか？
石屋： 高いとお考えであれば根拠を提示して市と協議してください。
村田： 一般的にはなりません。
ラジオネーム： さわやかサファテ さま（広島県広島市）
何かをするたびに印鑑証明が必要になるので、非常にめんどくさいです。 簡素なやり取りになってほしいものです。
石屋： 今後減るかと思いますが、現状では仕方無いですね
ラジオネーム： かおりん さま（兵庫県神戸市）
こんにちは。築５０年になる団地に住んでいます。エレベーターもないので、高層階のお年寄りは、転居されたり、空き家も多くなってきています。鉄筋５０年の家はどのくらい持つものなのでしょうか？大地震が来ると言われていますので、耐震性も不安ですし、高齢者も多く、建て替えも難しいと思います。今後、このような住宅環境の場合の良い案とかありましたら、アドバイスが欲しいです。
石屋： 鉄筋の建物の場合法定耐用年数は60年ですが、実際はもっと持つと思われます。耐震性は多少の不安は有りますね。場所が良ければ建替えの案も有りますが、現実は厳しいと思います。耐震補強などして住み続けられるのがいいと思います。
ラジオネーム： 山芋 さま（ 長野県岡谷市 ）
家の前に近所の方の個人墓地があり今度お墓を建てると言われたのですが、自宅の玄関前なので土地を買い取ろうかと検討しています。墓地扱いの土地は一般住宅地とは税が異なると聞いたことがあるので詳しく知りたいです。
村田： 法律のことは弁護士さんに聞く必要がありますが、個人墓地とはいえ、おそらく公的な許可を受けないと墓地としての利用は出来ないと思うので、単純に売買は出来ないと思うのですが・・・。あとは司法書士さん・弁護士さんに任せます。
ラジオネーム kkk さま（滋賀県湖南市）
実家の家や土地が誰もいなくなった場合どうなるのか。別世帯で住んでいるため、だれも住まなくなった場合どのような手続き等
石屋： 使う予定の無い不動産は早めの売却をお勧めします。
ラジオネーム：ちびまま さま（南丹市）
固定資産税を2件払ってます！これから金額が安くなるか知りたいです！
石屋： 現在アメリカ、ヨーロッパは空前の住宅ブームが起こっています。これはコロナの終息が見えてきて景気が良くなること見こしています。日本もその可能性が大きく不動産価値は上がるのではないでしょうか？