テーマ：「 収益物件をお持ちの方のお悩みごと 」
収益物件全般のお悩みごとについてお答えします。
ラジオネーム： スモールジュン さま (京都市左京区)
こんにちは。20年ほど前から物件（賃貸アパート）のオーナーをしています。最初の内は満室になることも多く、生活もそれなりにうるおっていたのですが、周りに新しい物件が増えてきたことで、ここ数年は60％ほどの入室状況で、正直厳しいです。ターゲット層も、最初の内は学生を想定していたのですが、20年もたつとあってないようなもので、様々な世代となっています。もちろん今すぐ手放すことは考えていないのですが、今後のことも考えて、対策を講じていかないといけないと思っています。新しくない物件の入室率を上げるにはどうしたらいいでしょうか？
新しくない物件、古い物件の入居率を上げる方法は多々あるのですが、まず第一に考えて欲しいことは、お金をかけずにやれることを考えてみてください。それと本人が借りる立場になった時この物件を借りるのか？この視点を常に意識しておくことです。具体的に言いますと、建物全体のイメージがスキットしていますか？空き部屋のポストにチラシとか入ったままで溢れていませんか？周りにゴミは落ちていませんか？雑草が生えていませんか？その他もろもろで物件の第一印象を悪くしていませんか？ここが重要です。ここまではお金をかける必要は有りません。ご自身でやってください。私は良く言っていることですが、この物件はあなたの財産です。あなた自身が守ろうとしなければ誰も守ってくれません。これができれば次のステップへ移っていきます。
ラジオネーム： ちゃんこちゃんこ さま（舞鶴市）
ALL ADVICE HOUSEのコーナー、毎週楽しみにしています。さて、収益物件を持っている人のお悩み募集ということで、小生も小さいながらアパートを経営しているのですが、入居者の募集や設備トラブルなどもあり、年齢的にも若くないので、管理会社への委託を考えています。ですが、これまで築いてきた住人さんとの信頼関係もあるので、管理会社に引き継いで、ちゃんとやってくれるのかも心配です。管理会社を導入する時に気を付けた方がいいことはあるでしょうか？
はっきり言いまして管理会社に多大な期待を持たれない事です。極論ですが管理会社は何もしてくれません。管理会社の視点に立ってみてください。古い物件を預かって何をするでしょうか？通り一遍の募集はしてくれます。設備等の補修を言ってきます。これは利益につながるからです。でもここまでです。新築の誰でも入りそうな物件ならば力を入れます。それはすぐに利益に繋がるからです。私の周りでもそのような方がいっぱいいます。なぜそこまで信用するのか？たぶんご自身が何もしたくないからだと思ってしまいます。空室が出ても管理会社は何も困らないんです。管理会社に頼むのなら、気のいい工務店を見つける事の方がいいと思います。
ラジオネーム： 光のマグカップ さま（八幡市）
収益物件に関するお悩み事ということで相談させてください。アパートが古くなってきたので改築しようと思っているのですが、一人だけ立ち退きをもう少し待ってほしいとのことだったので、待っているのですが、一向に出ていく気配がありません。もう2か月も待っています。ほかの住人はみなさん、退去してくれたので、あとは彼だけです。早く工事をしたいのですが、どうすればよいでしょうか？
私も過去に似たような経験をしています。なぜその方が出ていけないのかを真剣に考えてあげる事です。出ていけない理由が有る可能性が有ります。私の経験では、居住者はまだ３０代半ばで一番先に出て行かれると思っていましたがてこずりました。理由は大きく二つありました。親兄弟、親戚、友人もおらず次の物件に移りづらいと言う事。それと室内を拝見しましたが、ものすごいゴミ屋敷でした。この2点の解決に協力して出て行っていただきました。ここでも重要なのは相手の視点に立つと言う事です。
ラジオネーム： ららちゃん さま（綾部市）
こんにちは。5年前に親からアパートを相続しました。これで不労所得ゲットだ！と最初は喜んでいたのですが、そもそも、アパートの経営がわかってないのもあり、修繕などの維持費や、空室も多々あり全然儲かりません。もういっそのことアパートを取り壊して自分たちの家を建ててしまおうかとも考えているのですが、このままアパートを存続させたほうが良いのか判断材料として、どこを見ればよいでしょうか？よろしくお願いします。
とりあえず、物件に正面から取り組んでみる事です。片手間に考えていないでしょうか？ご自身の財産として、収益を生む物件として、お金をかけずにできる事を全てやってみてください。それでもダメであれば取り壊しもやむなしですね。ただ、住んでいる方に出て行ってもらうのも凄い労力が必要になりますよ。
ラジオネーム： エルモ さま（京都市山科区）
マンションを持っていますが、どのように活用が出来るのか最大限でアドバイスを欲しいですね。具体的に教えて欲しいです。
具体的な回答は物件を見ないと全く言えません。どこに建っているのか、どのような建物なのか解らず言える事は少ないです。最大限のアドバイスはそれなりの業者に物件を見て貰う事です。