テーマ：「 収益物件の収益についてのお困りごと 」
収益物件についてのお悩みにお答えします。
ラジオネーム： 3つのジョウロ さま (綾部市)
不動産の収入を上げたいと考えており、所有しているマンションを一度リノベーションして、家賃をあげようと思っているのですが、リノベーションにお金をかけてしまいすと、家賃をあげても、リノベーションにかけた金額を回収できるのか不安です。それでも、リノベーションをするべきなのでしょうか？
リノベーションをして家賃を上げると言う考え方は基本的にしないでください。リノベーションは古くなった物件をもとの状態に戻す。または今風の間取りに変える。老朽化を止めるための方策です。回収できるかは別の問題であり、現在その物件のローンが残っているのか？返済が終わっていればリノベーションすることで、またローンが始まるとお考え下さい。家賃を上げれば間違いなく入居率は下がります。
ラジオネーム： クプの父 さま（滋賀県長浜市）
石屋さん、まさきさん聴いて下さい。持っているアパートの入居率があまりよくありません。ネットで調べると、管理会社を変えるか、リフォームやリノベーションをして、部屋をきれいにするとあったのですが、結局何をすれば良いのかわかりません。ちなみに築３５年のアパートです。
入居率を上げる方法は多々あります。まずお金をかけずにきれいにする方法を考えてください。良く言うことですが、ご自身がそのアパートに住みたいと思うかどうかです。立地、家賃、広さ、設備等です。それとマメに掃除をされていますか？ポスト周りにチラシが落ちていませんか？ご自身でやれることはいっぱい有ります。それを管理会社のせいにしていませんか？一度じっくり考えて見直してください。
ラジオネーム： まーさ さま（京都市山科区）
まさきさん、石屋さん、こんにちは。収益物件についての質問ということで、メッセージを送ります。兵庫県にあった実家の場所で、賃貸マンションを建てることを検討しています。場所柄、対象は30代以上の1人暮らしもしくは少人数の家族になるかと思うのですが、2階建てのマンションにするか、もっと高いマンションにするべきか妻と話し合っているところです。部屋数が増えればもちろん多く受け入れられる=収益対象が多くなるかと思うのですが、建築費用や、入室がなかった時のリスクは大きくなりますよね。賃貸マンションを建てる際の、目安や見込み収益を計算する方法があったりするものなのでしょうか？
ぜひ解説をお願いします！
それなりに借入をされますので、慎重に検討される事をお勧めします。まず、入居率ですが、みなさん考え方が逆だと思います。入居率が100％になる方法を考えればよいだけです。そこの視点が業者もオーナーにも抜けているところだと思います。入居率が100％であれば資金計画も余裕でできます。そんな方法が有るのかと言えば有りますとお答えします。これは当社のノウハウです。
その事から考えますと、容積率いっぱいに建てるのが良いと思います。収益計算にしても、入念にする必要が有ります。建築費だけでは無く建ってからの費用も全て計算して採算を見ます。
当社が目標としている収益は家賃収入の50％です。細かい条件は有りますが、土地をお持ちであればこれぐらいの収益が見込めないのであれば収益物件に手を出さない方が良いと思います。
ラジオネーム：タチカワ さま（亀岡市）
こんにちは。オールアドバイスハウスのコーナーにメッセージです。収益物件についての質問・・・ということなんですが、まずは、先週のリノベーションに関するお話、とても勉強になりました。私も小さいですがマンション経営者でして、築25年ほどのマンションを運営しているのですが、
年数が経ってきたことや、空室対応ということもあり、家賃を下げようかと思っています。ただ、知人からは「家賃を下げるのは最終手段だからよく考えた方がいい」
と言われています。いやいや考えてないワケがないじゃないですか（笑）という感じなんですが、プロの意見もぜひうかがいたいと思いまして。
何卒よろしくお願い致します。
家賃を下げるのは、いつでもできます。そういう意味では最後の手段でいいと思います。では家賃を下げる以外に何ができるのかが問題です。前にも書きましたが、まず、お金をかけずにできる事を考えてください。これが意外と多いと言うのが私の経験上言えます。一番は掃除です。古くて汚いだけの物件を良く見ます。ご自身の大事な財産であると言う事、それで収益を得ていることを十分ご理解ください。
ちなみに、当社の建築した物件では、家賃を上げ始めた物件も有ります。これはリノベーションをせずにです。
ラジオネーム： つとちゃん さま（大阪府池田市）
コンクリートやタイルに現れる白いもの、「白華現象」の原因と対策について！
コンクリートを使う上では避けられません。絶対有効な対策は有りません。逆に言いますと見た目だけの問題で、建物本体にダメージを与えるようなものでは無いので、経年変化と考えるのも有りかとおもいます。
ラジオネーム：もーもー さま（三重県津市）
税理管理が難しそう！
結構単純な計算でできます。税務の経験が無い私でも、独自にソフトを作っています。
ラジオネーム： みんさん さま（神奈川県茅ヶ崎市）
正直、アパート経営って儲かるのですか？興味はあるのですが心配な所もあります。
単純に考えてください。儲からないのにこれだけいっぱい賃貸物件が有ると思いますか？たまに失敗する人もいますが、その場合は別の理由が有ると思いますよ。